Metselwerk is een van de meest voorkomende gevelafwerkingen in Nederland. Een goed uitgevoerde bakstenen gevel kan tientallen jaren tot zelfs de volledige levensduur van een gebouw meegaan. Dat betekent echter niet dat een gemetselde gevel volledig onderhoudsvrij is.
Scheurvorming, beschadigde stenen, verweerd voegwerk en vochtbelasting zijn voorbeelden van zaken die tijdens een gebouwinspectie naar voren kunnen komen. Voor VvE’s en vastgoedeigenaren is het daarom belangrijk om de technische staat van het metselwerk periodiek te beoordelen en noodzakelijk onderhoud tijdig in te plannen.
In dit artikel leggen we uit hoe metselwerk is opgebouwd, welke gebreken het meest voorkomen en welke onderhoudsmaatregelen daarbij horen.
Wat is metselwerk?
Metselwerk bestaat uit stenen die met metselmortel met elkaar zijn verbonden. Bij Nederlandse woongebouwen bestaat de buitengevel vaak uit bakstenen metselwerk als onderdeel van een spouwmuur.
Een traditionele spouwmuur bestaat doorgaans uit een binnenblad, een spouw met eventueel isolatiemateriaal en een gemetseld buitenblad. Het buitenblad beschermt het gebouw tegen weersinvloeden en bepaalt voor een belangrijk deel de uitstraling van de gevel.
Baksteen zelf heeft een zeer lange levensduur. Bij een goed ontworpen en uitgevoerde gevel kunnen de stenen in veel gevallen net zo lang meegaan als het gebouw. Vooral het voegwerk tussen de stenen vraagt gedurende de levensduur vaker om onderhoud.
Metselwerk en voegwerk zijn niet hetzelfde
Bij het beoordelen van een gevel maken we onderscheid tussen metselwerk en voegwerk.
Het metselwerk bestaat uit de gevelstenen en de onderliggende metselmortel. Het voegwerk is de zichtbare afwerking tussen de stenen.
Dat onderscheid is belangrijk, omdat beide onderdelen verschillende gebreken en onderhoudsmomenten kennen.
Bij metselwerk zien we bijvoorbeeld:
- scheurvorming;
- beschadigde of afgebrokkelde stenen;
- vorstschade;
- vervorming of uitbuiking;
- plaatselijke materiaalverwering.
Bij voegwerk zien we eerder:
- uitgesleten of verweerde voegen;
- loszittend voegwerk;
- ontbrekende voegen;
- scheuren in het voegwerk;
- plaatselijke uitspoeling.
Het is dus niet altijd nodig om een volledige gevel te herstellen wanneer er plaatselijk slecht voegwerk aanwezig is.
Welke gebreken komen voor bij metselwerk?
Metselwerk is duurzaam, maar staat continu bloot aan regen, wind, temperatuurverschillen en andere omgevingsinvloeden. Daarnaast kunnen bewegingen in een gebouw zichtbaar worden in de gevel.
Scheurvorming in metselwerk
Scheuren zijn waarschijnlijk het bekendste gebrek aan een gemetselde gevel.
Een scheur betekent echter niet automatisch dat er sprake is van een ernstig constructief probleem. De locatie, richting, breedte en omvang van de scheur zijn belangrijk voor de beoordeling.
Zo kunnen scheuren:
- horizontaal lopen;
- verticaal lopen;
- diagonaal lopen;
- trapsgewijs door de voegen lopen;
- rondom ramen of deuren voorkomen.
Tijdens een visuele inspectie wordt in eerste instantie vastgelegd wat zichtbaar is. De exacte oorzaak van een scheur kan niet altijd op basis van een visuele inspectie worden vastgesteld.
Wanneer scheurvorming beperkt en stabiel lijkt, kan monitoring voldoende zijn. Bij omvangrijke, afwijkende of verder ontwikkelende scheurvorming kan aanvullend bouwkundig of constructief onderzoek nodig zijn.
Afbrokkelende of beschadigde gevelstenen
Plaatselijk kunnen stenen beschadigd raken of delen van het oppervlak verliezen. Dit kan bijvoorbeeld zichtbaar worden als afschilfering, afbrokkeling of een ontbrekend deel van een gevelsteen.
Wanneer slechts enkele stenen zijn aangetast, hoeft daarvoor meestal niet de volledige gevel te worden aangepakt. De beschadigde stenen kunnen plaatselijk worden uitgehakt en vervangen door passende gevelstenen.
Vorstschade
Wanneer gevelstenen langdurig veel vocht opnemen en vervolgens worden blootgesteld aan vorst, kan schade aan het steenoppervlak ontstaan.
Bij vorstschade kan de buitenzijde van de steen gaan afschilferen of afbrokkelen. Wanneer dit proces verder gevorderd is, kan vervanging van de betreffende stenen noodzakelijk zijn.
Het is daarbij belangrijk om niet alleen de beschadigde steen te herstellen, maar ook te beoordelen waarom juist op die locatie een hoge vochtbelasting aanwezig is.
Verwerking
Een oudere gevel kan verkleuren, ruwer worden of plaatselijk oppervlakkige verwering vertonen.
Verwering betekent niet automatisch dat het metselwerk vervangen moet worden. Oude bakstenen kunnen er verweerd uitzien en technisch nog jarenlang goed functioneren.
Bij een onderhoudsinspectie wordt daarom niet alleen gekeken naar het uiterlijk, maar vooral naar de technische staat en de mate waarin een gebrek daadwerkelijk invloed heeft op de functie van de gevel.
Vervorming of uitbuiking
Wanneer een deel van het metselwerk zichtbaar naar buiten of naar binnen vervormt, verdient dit extra aandacht.
De oorzaak daarvan kan niet altijd tijdens een reguliere visuele inspectie worden vastgesteld. Bij duidelijke vervorming kan daarom nader onderzoek naar de opbouw, bevestiging en stabiliteit van de gevel nodig zijn.
Hoe lang gaat metselwerk mee?
Baksteenmetselwerk heeft een zeer lange technische levensduur. Bij normaal gebruik en een goede detaillering kan het metselwerk gedurende de volledige levensduur van het gebouw blijven functioneren.
Voor traditioneel voegwerk ligt dat anders.
De technische levensduur van voegwerk kan sterk verschillen door onder andere de gebruikte mortel, detaillering, oriëntatie en weersbelasting. KNB noemt voor traditioneel metselwerk een gemiddelde voegvervangingscyclus van ongeveer 50 jaar, waarbij de technische levensduur afhankelijk van de omstandigheden uiteen kan lopen van circa 25 tot meer dan 50 jaar. Vooral zwaar door het weer belaste gevels kunnen eerder onderhoud nodig hebben.
Een vaste onderhoudscyclus zegt daarom nooit alles. De daadwerkelijke conditie van de gevel blijft bepalend.
Wanneer moet voegwerk worden vervangen?
Voegwerk hoeft niet direct volledig vervangen te worden zodra ergens een beschadigde voeg zichtbaar is.
Bij een klein aantal beschadigde plekken kan plaatselijk herstel voldoende zijn. Wanneer over grote delen van de gevel sprake is van uitgesleten, loszittende of ontbrekende voegen, kan volledig hervoegen economisch en technisch verstandiger zijn.
Bij volledig voegherstel wordt het bestaande voegwerk eerst voldoende diep verwijderd. Vervolgens wordt nieuw voegwerk aangebracht dat past bij de bestaande gevel en gevelstenen.
Bij oudere gebouwen is de keuze van de juiste voegmortel extra belangrijk. Een te harde of ongeschikte mortel kan ongewenste spanningen of vochtproblemen veroorzaken.
Moet een gemetselde gevel worden geïmpregneerd?
Het impregneren of hydrofoberen van een gevel wordt regelmatig aangeboden als onderhoudsmaatregel, maar is geen standaardbehandeling voor iedere gemetselde gevel.
Bij hydrofoberen wordt het oppervlak waterafstotender gemaakt. Of dit wenselijk is, hangt af van de opbouw van de gevel, het type steen, de technische staat en de reden waarom de behandeling wordt overwogen.
Een gemetselde gevel preventief impregneren zonder technische aanleiding is daarom niet altijd noodzakelijk. KNB beschouwt hydrofoberen eveneens niet als een standaardonderhoudsbehandeling. Wanneer een dergelijke behandeling wel wordt toegepast, wordt een herhalingscyclus van ongeveer twintig jaar genoemd.
Is gevelreiniging noodzakelijk onderhoud?
Ook gevelreiniging is niet automatisch technisch onderhoud.
Een gevel kan door de jaren heen vervuild of verkleurd raken zonder dat de technische kwaliteit van het metselwerk hierdoor onvoldoende is.
Reiniging kan gewenst zijn vanwege de uitstraling van een gebouw, maar moet worden onderscheiden van technisch noodzakelijk herstel.
Wanneer reiniging wordt uitgevoerd, moet bovendien rekening worden gehouden met het type gevelsteen en voegwerk. Een te agressieve reinigingsmethode kan juist schade veroorzaken.
Witte uitslag en groene aanslag op metselwerk
Op gemetselde gevels kan plaatselijk witte uitslag of groene biologische aangroei voorkomen.
Witte uitslag kan samenhangen met zouten of mineralen die naar het oppervlak worden getransporteerd. Groene aanslag komt vooral voor op plaatsen die langer vochtig blijven en minder snel drogen.
De aanwezigheid hiervan zegt niet automatisch wat de achterliggende oorzaak is. Tijdens een inspectie is het daarom belangrijk onderscheid te maken tussen de zichtbare waarneming en de mogelijke oorzaak.
Wanneer er aanwijzingen zijn voor structurele vochtbelasting, kan aanvullend onderzoek nodig zijn.
Wat zijn dilataties in metselwerk?
Metselwerk is voortdurend onderhevig aan beweging door bijvoorbeeld temperatuur- en vochtverschillen.
Om dergelijke bewegingen gecontroleerd op te vangen, kunnen dilatatievoegen in een gevel worden aangebracht. Deze zorgen ervoor dat delen van het metselwerk onafhankelijk van elkaar enige beweging kunnen opnemen.
Bij een inspectie wordt daarom ook gekeken naar scheurvorming rondom dilataties en de staat van eventuele elastische afdichtingen.
Metselwerk boven ramen en deuren
Ramen en deuren vormen onderbrekingen in een gemetselde gevel. Het bovenliggende metselwerk moet daarom worden ondersteund, bijvoorbeeld door een latei of andere draagconstructie.
Juist rondom gevelopeningen kan scheurvorming zichtbaar worden.
Tijdens een inspectie kijken we onder andere naar:
- scheuren vanuit de hoeken van kozijnen;
- verzakking of vervorming van metselwerk;
- openstaande voegen;
- beschadigingen;
- zichtbare corrosiesporen rondom metalen onderdelen.
Wanneer daar afwijkingen aanwezig zijn, wordt beoordeeld of regulier herstel voldoende is of nader onderzoek noodzakelijk is.
Hoe wordt metselwerk beoordeeld binnen een MJOP?
Binnen een Meerjarenonderhoudsplan wordt gekeken naar de huidige technische toestand van het gebouw en het onderhoud dat de komende jaren te verwachten is.
Bij een conditiemeting volgens de systematiek van NEN 2767 worden aangetroffen gebreken op een uniforme manier geregistreerd en beoordeeld. Daarbij spelen onder andere de ernst, omvang en intensiteit van een gebrek een rol. De uitkomst kan vervolgens worden gebruikt bij het bepalen van onderhoudsprioriteiten en een meerjarenplanning.
Voor metselwerk kan een MJOP bijvoorbeeld maatregelen bevatten zoals:
- plaatselijk vervangen van beschadigde gevelstenen;
- herstellen van scheurvorming;
- plaatselijk voegherstel;
- volledig vervangen van voegwerk;
- nader onderzoek naar afwijkende scheurvorming of gevelvervorming.
Hierdoor wordt onderhoud niet alleen uitgevoerd wanneer er acute problemen ontstaan, maar kan een VvE vooraf rekening houden met toekomstige werkzaamheden en kosten.
Waarom periodieke inspectie belangrijk is
Metselwerk kan tientallen jaren functioneren zonder groot onderhoud. Juist daardoor bestaat het risico dat kleinere gebreken lange tijd niet worden opgemerkt.
Door de gevel periodiek te inspecteren kunnen veranderingen worden gevolgd en kan onderhoud worden uitgevoerd wanneer dit technisch noodzakelijk is.
Het belangrijkste is daarbij niet dat iedere verkleuring, scheur of verweerde voeg direct wordt hersteld. Een goede onderhoudsplanning maakt onderscheid tussen:
wat zichtbaar is, wat daadwerkelijk een technisch gebrek vormt en wanneer herstel noodzakelijk wordt.
Dat voorkomt zowel achterstallig onderhoud als onnodige werkzaamheden.
Metselwerk opnemen in een MJOP
Voor een VvE is metselwerk vaak een belangrijk onderdeel van de gemeenschappelijke buitenschil. Grootschalig voegwerk of gevelherstel kan bovendien een aanzienlijke investering zijn.
Door het metselwerk mee te nemen in een MJOP ontstaat inzicht in:
- de huidige technische conditie;
- aanwezige gebreken;
- noodzakelijk herstel;
- het verwachte onderhoudsmoment;
- de toekomstige onderhoudskosten.
Malumba Vastgoedinspecties beoordeelt tijdens de gebouwinspectie de zichtbare technische staat van de gevel en verwerkt relevante onderhoudsmaatregelen in het MJOP. Zo krijgt de VvE inzicht in zowel de huidige toestand als de te verwachten onderhoudsbehoefte op langere termijn.