Wie langs de bescheiden, witgepleisterde gevel van de Groenmarktkerk in Haarlem loopt, ziet misschien niet meteen hoe bijzonder dit gebouw in elkaar zit. Achter de sobere buitenkant schuilt een prachtig staaltje van techniek, vakmanschap en slim ontwerp. Dit verhaal begint in 1843, toen de franciscaner broeders de kerk lieten bouwen met beperkte middelen. Vandaag de dag wordt het gebouw goed onderhouden dankzij een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP), zodat het nog lang mee kan.
In dit artikel nemen we u mee door de kerk: van de fundering tot het dak, van de houten galerijen tot het altaar, en leggen we uit wat deze bouw zo bijzonder maakt – op een manier die iedereen kan begrijpen.
In de 19e eeuw mochten katholieken eindelijk weer kerken bouwen in Nederland, maar de overheid stelde veel regels. Zo moest de Groenmarktkerk zonder financiële steun van de overheid worden gebouwd. Het gebouw moest ruimte bieden aan minstens 2000 mensen, wat een enorme uitdaging was voor een “arm klooster”.
De oplossing? galerijen: extra verdiepingen boven de zijkanten van de kerk waardoor meer mensen konden zitten, zonder dat het gebouw groter werd. Dit idee werd een kenmerk van de Groenmarktkerk.
Een galerijkerk heeft meestal drie ‘beuken’ (een middenstuk en twee zijkanten). Boven de zijkanten zijn galerijen gebouwd – als een soort balkon – waardoor er veel meer mensen in passen.
Door dit slimme samenspel van muren en kolommen kon de kerk groot en licht tegelijk blijven. De tweede galerij werd al in 1854 gebouwd – voor die tijd een vooruitstrevende oplossing in Nederland.
Het gebouw staat op een zachte, veenachtige bodem. Daarom is waarschijnlijk een lichte fundering gebruikt: houten palen met daarop gemetselde steunpunten (poeren). Hierop rust het bakstenen gebouw met de witte gevel.
De gevel is sober en klassiek:
Het sobere uiterlijk past bij de franciscanen, die een ingetogen levensstijl aanhingen.
Binnenin valt het indrukwekkende houten dak op. Alles is met de hand gemaakt en stevig genoeg om het gebouw te dragen.
Dakonderdelen:
De houten verbindingen zijn traditioneel gemaakt, zonder schroeven of lijm. Het dak is daardoor licht, maar enorm sterk.
Binnen lijkt veel van hout op steen of marmer. Dit is niet uit armoede, maar omdat hout lichter en makkelijker te verwerken is.
De galerijen helpen ook de geluidsspreiding. Het hout van de vloeren werkt als klankbord, en de gewelfde muren weerkaatsen het geluid naar het midden.
Het Adema-orgel (1913, verbouwd in 1952 en 1989) staat zo opgesteld dat het geluid optimaal verspreidt. Dat vroeg om slimme bouwkundige aanpassingen in de galerijvloer.
Na bijna twee eeuwen gebruik is de Groenmarktkerk een complex monument met multi-materiële uitdagingen:
Het recente MJOP (Meerjaren Onderhoudsplan), opgesteld bij overdracht aan Re:connect Haarlem (november 2023), vormt de blauwdruk om het rijksmonument – binnen én buiten – toekomstbestendig te bewaren. Hierbij is er een duidelijke keuze gemaakt voor het principe behoud door gebruik: alleen als het gebouw intensief wordt gebruikt als plek van samenkomst, ontmoeting, gebed en cultuur, kan het monumentale karakter tot zijn recht blijven komen.
Sinds de officiële sluiting door het bisdom (31 december 2022) en de nieuwe ingebruikname, ontwikkelt Re:connect plannen om de kerk geschikt te maken voor zowel eredienst als maatschappelijke functies. Daarbij staat behoud van de bouwkundige identiteit voorop:
In feite wordt de Groenmarktkerk hiermee opnieuw een 'preekkerk', waarbij zending en samenkomst samengaan met bewondering voor ambacht en architectuur – net zoals Suys het ooit bedoelde.
Het actuele Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) voor de Groenmarktkerk is opgesteld door Malumba Vastgoedinspecties. Vanuit onze ervaring met monumentale en religieuze gebouwen hebben wij de bouwkundige staat van dit unieke erfgoed zorgvuldig in kaart gebracht. Het plan vormt de basis voor duurzaam behoud en toekomstig gebruik door Re:connect Haarlem.
Wilt u het volledige MJOP bekijken? Dat kan via de onderstaande knop.
Bent u zelf betrokken bij een kerk, monument of ander bijzonder gebouw en wilt u weten wat wij voor u kunnen betekenen? Via dezelfde knop kunt u ook eenvoudig een offerte aanvragen.
Waneer je je woning verhuurt kan het zo zijn dat na de huur periode er schade aan de woning is. Deze schade moet kan in sommige gevallen verrekend worden met de huurder. In veel gevallen kunnen de kosten van dergelijke schade worden gedekt door de borg die de huurder aan het begin van de huurovereenkomst heeft betaald.
Hier volgt een stapsgewijze handleiding over hoe je als verhuurder de borg kunt verrekenen bij gebreken:
1. Voorkomen
Om te verkomen dat de woning in een goede staat wordt opgeleverd, sturen wij de vertrekkende huurders een checklist. In de checklist staat vermeld hoe vertrekkende huurders hun woning moeten achterlaten.
Als huurders vragen hebben over hoe ze de woning moeten achterlaten adviseren wij hun altijd.
Dan plannen wij een eindinspectie in.
Zodra de huurder het pand verlaat, is het van essentieel belang om een grondige inspectie uit te voeren. Hierbij moet je alle kamers, inclusief de badkamer, keuken, woonkamer, en slaapkamers, onder de loep nemen. Zorg ervoor dat je foto’s maakt van eventuele schade voor toekomstige referentie.
2. Documenteer de schade
Na het inspecteren van het pand, moet je alle aangetroffen schade documenteren. Maak een gedetailleerde lijst van de beschadigingen en schat de kosten voor de reparaties. Het is aan te raden om offertes van professionals te krijgen om de juiste waarde van de schade te bepalen.
3. Communiceer met de huurder
Het is belangrijk om transparant te zijn met de huurder. Communiceer duidelijk over de schade die je hebt gevonden en de geschatte kosten voor reparaties. Dit helpt misverstanden te voorkomen en geeft de huurder de kans om eventuele vragen of bezwaren te uiten.
4. Verreken de borg
Nu je de kosten voor de reparaties hebt vastgesteld, kun je deze aftrekken van de borg die de huurder heeft betaald. Als de kosten hoger zijn dan de borg, dan zal je de huurder moeten factureren voor het resterende bedrag.
5. Restitutie van de borg
Als er een deel van de borg overblijft na aftrek van de reparatiekosten, dan moet je het resterende bedrag teruggeven aan de huurder. Zorg ervoor dat je dit doet binnen de termijn die is vastgesteld door de lokale wetgeving.
Het is essentieel om te benadrukken dat je tijdens dit proces moet voldoen aan de lokale wetgeving en regelgeving. In sommige rechtsgebieden zijn er specifieke regels over hoe en wanneer de borg moet worden geretourneerd, en het niet naleven van deze regels kan leiden tot boetes of andere sancties. Daarom kan het raadzaam zijn om juridisch advies in te winnen als je onzeker bent over het proces.
Het omgaan met schade aan je pand kan een ontmoedigende taak zijn, maar door deze stappen te volgen, kun je ervoor zorgen dat je de borg correct verrekent en je eigendommen beschermt.
6. Houd rekening met normale slijtage
Het is belangrijk om te begrijpen dat niet alle slijtage aan het pand kan worden toegeschreven aan de huurder. Sommige slijtage is normaal en verwacht, vooral als de huurder het pand gedurende een langere periode heeft bewoond. Normale slijtage kan bestaan uit lichte vlekken op het tapijt, kleine krassen op de vloer of natuurlijke verkleuring van verf en behang door de zon. Deze zaken kunnen meestal niet van de borg worden afgetrokken.
7. Stel een gedetailleerde verklaring op
Zodra je alle schade hebt geïdentificeerd en de kosten hebt berekend, stel dan een gedetailleerde verklaring op voor de huurder. Deze verklaring moet een beschrijving bevatten van elke schade, de reparatiekosten en het bedrag dat van de borg wordt afgetrokken. Het is nuttig om alle bijbehorende bonnetjes of facturen bij te voegen als bewijs van de kosten.
8. Wees bereid om te onderhandelen
Het kan zijn dat de huurder het niet eens is met de door jou vastgestelde schade of kosten. Wees bereid om te onderhandelen en eventueel compromissen te sluiten. In sommige gevallen kan het nuttig zijn om een derde partij, zoals een mediator, in te schakelen om te helpen bij het oplossen van geschillen.
9. Zoek juridische hulp indien nodig
Als je problemen ondervindt bij het verrekenen van de borg, of als de huurder weigert te betalen voor schade die de borg overschrijdt, kun je overwegen om juridische hulp in te schakelen. Een advocaat kan je helpen bij het navigeren door de wetgeving en kan je bijstaan als je naar de rechter moet.
10. Leer van de ervaring
Elke situatie is een kans om te leren. Reflecteer op het proces, wat er goed ging en wat er beter kan. Gebruik deze ervaring om je toekomstige verhuurprocessen te verbeteren. Overweeg bijvoorbeeld om bij toekomstige verhuurovereenkomsten een meer gedetailleerde inspectie uit te voeren voordat de huurder het pand betrekt, of om duidelijkere voorwaarden op te nemen over de verantwoordelijkheden van de huurder.
Het verrekenen van de borg bij gebreken kan een uitdagend proces zijn, maar door deze stappen te volgen, kun je ervoor zorgen dat je je rechten en je eigendommen als verhuurder beschermt.
Huurders kunnen te allen tijde opzeggen en hoeven niet het volledige contract uit te zitten.
Huurders moet de huurovereenkomst schriftelijk opzeggen.
De wettelijke opzegtermijn voor huurders is gelijk aan de betalingstermijn, (max. drie maanden).
Huurders moet zich houden aan de opzegtermijn, tenzij de verhuurder akkoord gaat met korter.
Na ontvangst van een huuropzegging heb je, afhankelijk van de betalingstermijn, circa één maand om een nieuwe huurder te vinden en leegstand te voorkomen. Heldere communicatie en goede samenwerking met de huurder zijn cruciaal voor een vlotte overgang. Dit zijn de eerste stappen die je moet nemen:
Bevestig de huuropzegging en communiceer de vervolgstappen
Eindinspectie inplannen
De huurder een eindinspectie-checklist toesturen
Opzoek gaan naar een nieuwe huurder
Door deze stappen te volgen, weet de vertrekkende huurder wat hij kan verwachten. Dit voorkomt misverstanden en maakt de huuropzegging efficiënt. Zo kun je snel een nieuwe huurder vinden, waardoor leegstand beperkt blijft.
Bevestiging en vervolgstappen communiceren
Het is belangrijk om de bevestiging en de vervolgstappen schriftelijk te communiceren; doe dit per e-mail. Hieronder vind je een overzicht van wat jij aan de vertrekkende huurder moet communiceren. Ook kan je een voorbeeldmail en een eindinspectie-checklist download:
Bevestiging van de huuropzegging
De beëindigingsdatum van de huurovereenkomst
Een voorstel voor een datum van de eindinspectie en de sleuteloverdracht
Een eindinspectie-checklist
Beschrijf de gevolgen van een slechte woningoplevering en de borgregels
Informeren over komende bezichtigingen
Voorbeeldmail PDF
De Leegstandswet is een wet die in het leven is geroepen om leegstand van woningen tegen te gaan en hier een huurwoning van te maken. Met deze wet kunnen woningeigenaren tijdelijke huurovereenkomsten sluiten voor hun leegstaande panden. Dit biedt hen de mogelijkheid om de leegstand te beperken en tegelijkertijd inkomsten te genereren. De Leegstandswet heeft als doel om leegstand zoveel mogelijk te voorkomen en zo de woningmarkt te stimuleren. Het is een instrument dat gebruikt kan worden om leegstaande panden tijdelijk te verhuren en zo renovatie, verval en verpaupering te voorkomen. De Huurovereenkomst Leegstandswet, ofwel Model D, is bedoeld voor woningen die te koop staan. Dit kunnen huizen zijn die voorheen door de eigenaar werden bewoond of die eerder regulier werden verhuurd. Er zijn verschillende regels voor deze twee situaties, waaronder de mogelijkheid om een renovatie uit te voeren om de woningen aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers.
Belangrijke Punten voor Leegstandswetverhuur
Leegstandswetverhuur is alleen mogelijk met een vooraf verkregen Leegstandswetvergunning van de gemeente. In de huurovereenkomst moeten details van deze vergunning worden vermeld. Als dit niet gebeurt, geldt de Leegstandswet niet, en heeft de huurder standaard huurbescherming.
Tijdens Leegstandswetverhuur heeft de huurder geen huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huur kan opzeggen wanneer hij wil, met inachtneming van de normale opzegtermijn.
Het woningwaarderingsstelsel geldt niet bij Leegstandswetverhuur van een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning). Dit betekent dat de huurprijs vrij is en niet wordt getoetst door de huurcommissie.
Bij Leegstandswetverhuur van een woning die eerder regulier werd verhuurd, geldt het woningwaarderingsstelsel wel. De maximale huurprijs wordt dan vermeld in de vergunning.
In het Model wordt geen einddatum van de huur vermeld. Dit is gedaan voor flexibiliteit. Als een huur voor bepaalde tijd wordt afgesproken, kan deze in principe niet tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. Dit geldt zelfs als het wel in de huurovereenkomst staat. Daarom is het advies om geen specifieke huurtermijn af te spreken. Bij Leegstandswetverhuur kan de verhuurder namelijk op elk moment de huur opzeggen zonder huurbescherming voor de huurder. Natuurlijk moet de verhuurder wel de einddatum van de Leegstandswetvergunning in de gaten houden en deze tijdig verlengen als dat nodig is.
Volgens de wet is de minimale initiële huurtermijn bij een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning) 6 maanden. Het wordt aanbevolen om een initiële huurtermijn van 6 maanden af te spreken. Tijdens deze eerste 6 maanden kan de huur niet worden opgezegd.
Voor een woning die voorheen door een huurder werd bewoond, geldt een minimale initiële huurtermijn van 3 maanden. Het wordt aanbevolen om een initiële huurtermijn van 3 maanden af te spreken. Gedurende deze eerste 3 maanden kan de huur niet worden opgezegd.
Een Leegstandswetvergunning is altijd tijdelijk en moet, indien gewenst, tijdig worden verlengd door een aanvraag bij de gemeente. Als de verhuurder en huurder de huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet willen verlengen tot na de vergunningsduur, moet de verhuurder voor het einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning aanvragen bij de gemeente. Als dit niet op tijd gebeurt, kan de huurder aanspraak maken op huurbescherming, zelfs als de vergunning wel is verlengd maar de verhuurder dit vergeet mee te delen voor het einde van de huurovereenkomst.
Leegstandswet en Tijdelijke Verhuur: Overzicht en Richtlijnen
Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet heeft de huurder geen standaard huurbescherming bij beëindiging van het huurcontract. De verhuurder moet echter wel een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht nemen, terwijl de huurder een maximale opzegtermijn van een maand heeft.
Wanneer is tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet toegestaan? Verschillende soorten woonruimtes kunnen tijdelijk worden verhuurd volgens de Leegstandswet, waaronder:
Woonruimte in gebouwen bestemd voor groepshuisvesting, verzorging, verpleging, logiesverschaffing, administratie, of onderwijs.
Nieuwbouwwoningen die voor de verkoop bestemd zijn en nog nooit bewoond zijn geweest.
Woningen voor de verkoop die in de afgelopen twaalf maanden door de eigenaar zijn bewoond, of binnen twaalf maanden na gereedkomen gedeeltelijk bewoond zijn door de eigenaar.
Voor de verkoop bestemde woningen die in de tien jaar voor leegstand slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) zijn verhuurd.
Woningen in huurwoningen die voor sloop of renovatie bestemd zijn, mits ingrijpend en binnen een redelijke termijn.
Voor de verkoop bestemde huurwoningen.
Vergunning Noodzakelijk
Verhuurders zijn verplicht een vergunning aan te vragen en moeten zich houden aan de voorwaarden die daarin zijn vastgelegd. Zij zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand en moeten de huurders duidelijk informeren over de voorwaarden van de tijdelijke huur. Voor tijdelijke verhuur is een vergunning vereist, aan te vragen bij de gemeente. Deze wordt alleen verleend als de woonruimte leegstaat, verkoop of permanente verhuur onredelijk benadeelt, en de eigenaar aantoont dat de woonruimte voldoende zal worden bewoond.
Duur van de Vergunning
De vergunning geldt standaard maximaal twee jaar, maar kan op verzoek van de eigenaar tot maximaal vijf jaar worden verlengd. Uitzonderingen gelden bij tijdelijke bestemmingsontheffingen en voor te koop staande koopwoningen, waarbij de vergunningsduur respectievelijk tien jaar en vijf jaar is. Voor particuliere te koop staande woningen kan de vergunning eenmalig voor vijf jaar worden verstrekt, zonder mogelijkheid tot verlenging.
Bij gebouwen met een omgevingsvergunning voor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan kan de vergunning maximaal tien jaar duren.
In andere gevallen wordt de vergunning voor maximaal twee jaar verleend, met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging tot maximaal vijf jaar voor particuliere woningen, zeven jaar voor te renoveren of te slopen huurwoningen, en tien jaar voor gebouwen met een tijdelijke bestemmingsontheffing.
Er moet minstens vijf jaar tussen twee vergunningsaanvragen zitten om misbruik van de Leegstandswet te voorkomen.
Geen Standaard Huurbescherming
Bij tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet zijn normale huurbeschermingsregels niet van toepassing. De huurovereenkomst moet echter minimaal zes maanden duren, met een opzegtermijn van drie maanden voor de verhuurder en een maand voor de huurder. De huurovereenkomst eindigt automatisch bij het verlopen van de vergunning, maar loopt door als verlenging is aangevraagd en nog in behandeling is.
Huurprijs en Vergunning
De gemeente stelt de maximale huurprijs vast volgens het woningwaarderingsstelsel. Huurliberalisatie geldt niet, behalve voor voor verkoop bestemde woningen, waar geen maximale huurprijs wordt vermeld in de vergunning. In dat geval geldt geen beperking op de huurprijs.
Inhoud van de Huurovereenkomst leegstandwet
Een huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet moet schriftelijk zijn en de volgende elementen bevatten:
Een verwijzing naar de Leegstandswet.
De geldigheidsperiode van de Leegstandswetvergunning.
Voor niet-particuliere koopwoningen moet ook de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel worden vermeld.
Als deze essentiële onderdelen ontbreken, valt de huurovereenkomst onder de reguliere huurbescherming.
Afloop van de Huurovereenkomst De tijdelijke huurovereenkomst eindigt automatisch wanneer de Leegstandwetvergunning verloopt. Opzegging is dan niet vereist. Als een huurder na het verstrijken van de vergunning met toestemming van de verhuurder in de woning blijft, ontstaat een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming.
Wat als de Vergunning Onopgemerkt Verloopt? Als een Leegstandwetvergunning verloopt zonder dat de verhuurder dit opmerkt en de huur wordt doorbetaald en geaccepteerd, verandert het contract in een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Verhuurders doen er goed aan de termijnen in de gaten te houden om dit te voorkomen.
Conclusie
De Leegstandswet is een belangrijk instrument in het Nederlandse woonbeleid, ontworpen om de leegstand van panden effectief aan te pakken. Door eigenaren de mogelijkheid te bieden om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren, draagt de wet bij aan het verminderen van leegstand en het voorkomen van verpaupering. Met flexibele regels voor verschillende soorten panden biedt de wet een balans tussen de belangen van verhuurders en de bescherming van huurders. De wet stimuleert het gebruik van leegstaande ruimtes en draagt zo bij aan een dynamische en efficiënte woningmarkt.
Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is essentieel voor elke Vereniging van Eigenaren (VvE) of vastgoedbeheerder die vooruit wil kijken en kosten wil beheersen. Maar wat kost een MJOP nu eigenlijk? In dit artikel leggen we uit welke factoren de prijs bepalen, welke opties er zijn, en waarom investeren in een goed MJOP zichzelf terugverdient.
